Taxaties
Een belangrijk onderdeel van de werkzaamheden van de makelaar is het taxeren van een onroerende zaak. Bij de eed, of gelofte die elke makelaar aflegt bij zijn of haar beëdiging wordt daarover gemeld; "De makelaar is de deskundige die waardeoordelen kan vellen over een onroerende zaak en is daarbij objectief en onpartijdig".
Er zijn verschillende redenen om een taxatie te laten uitvoeren.
De bank
Als er een aanvraag komt voor het afsluiten van een hypotheek, zal de bank zekerheid willen hebben omtrent de waarde van het onderpand.
De belasting
Als er een onroerende zaak in een nalatenschap voorkomt zal de belastingdienst willen weten hoe hoog de aanslag voor de successierechten moet zijn.
De accountant
Als een onderneming de onroerende zaak in het bedrijf heeft zitten en dat uit het vermogen wil halen, of juist onroerend goed wil inbrengen ter vergroting van het vermogen van de onderneming.
De particulier
Als u een huis wilt kopen of verkopen wilt u weten of u respectievelijk niet te veel betaalt, of er genoeg voor krijgt. Daarnaast kan een taxatie ook voor verhoging van een hypotheek van belang zijn. Als er sprake is van een echtscheiding, of een overdracht aan de kinderen, ook dan kan een taxatie noodzakelijk zijn.
In bijna alle gevallen draait u op voor de kosten van de taxatie. Die kosten zijn overigens aftrekbaar van de belasting.
Welke waarde kan een onroerende zaak hebben?
De onderhandse verkoopwaarde
(vrij van huur en gebruik, of in verhuurde staat). Dit is de waarde die het meest voorkomt. Het is de waarde die door een taxateur wordt bepaald als meest geboden waarde door een serieuze gegadigde in de periode van verkoop.
De executiewaarde
Dit is de waarde die de onroerende zaak op een veiling oplevert. Er is dan sprake van executie, bijvoorbeeld wanneer iemand de hypotheek niet meer kan opbrengen. Er is altijd haast geboden, waardoor de prijs meestal lager uitvalt dan bij de onderhandse verkoopwaarde.
De herbouwwaarde
Dit is de waarde die aangeeft wat de kosten zijn om een pand in de huidige bouwmarktsituatie te herbouwen op dezelfde plek bijvoorbeeld na een explosie of brand.
Soms kan er ook gekeken worden naar de waarde van een pand in verhuurde staat. Daaraan ligt meestal een beleggingsmotief ten grondslag.
Wat bepaalt de waarde van een onroerende zaak?
Er zijn zeer veel factoren die invloed hebben op de waarde van een onroerende zaak. Onderstaand treft u de meest voorkomende.
De ligging
Dit is wel een van de belangrijkste factoren. Er is nogal een groot verschil in prijs of hetzelfde huis in het centrum ligt, in een woonwijk, aan een bosrand, of tegen een talud van een snelweg. Betreft het een monument gelegen in één van de natuurbeschermde gebieden van de Veluwe of een appartement in “Drielanden” of “Bijsteren”. Hoe ver zijn de winkels, openbaar vervoer, etc. Voor iedereen liggen die criteria anders. Wat voor de een druk is, is voor de ander levendig.
De bouwaard
Ook dit is een wezenlijke en belangrijke factor. Is de woning bijvoorbeeld gebouwd voor 1920, dan kun je ervan uit gaan dat de muren halfsteens zijn. Na 1930 is men gaan bouwen met zogenaamde spouwmuren. Die laatste bouwmethode heeft qua isolatie en vochthuishouding meer voordelen. Ook dakgoten, daksoort en de algehele constructie zijn van invloed.
De bestemming
Elk stuk grond heeft in Nederland een bestemming. Zo mag je niet op elk willekeurig stuk grond een huis gaan bouwen. Doorgaans woont iedereen in een huis dat ook bestemd is voor bewoning. Soms komt het echter voor dat er in, of bij de woning een winkel mag worden gevoerd. Dat is dan opgenomen in het bestemmingsplan. Bij uw gemeente kunt u inzage krijgen in de bestemmingsplannen. Dat is niet alleen nuttig met betrekking tot het pand dat u op het oog heeft, maar u leest daaruit ook wat er met de omgeving gaat gebeuren. Komt er bijvoorbeeld een flat, een bedrijf, of een hele wijk voor uw deur.
Daarnaast zijn de volgende factoren van belang;
- De staat van onderhoud; hoe slecht, of hoe goed is er onderhoud gepleegd.
- De courantheid; Oftewel is er veel vraag naar het type object .
- Is het pand gebouwd op eigen grond of rust er erfpacht op; die moet u elk jaar afdragen aan de gemeente of provincie.
- Is er recht op overpad; moeten er personen over uw erf passeren.
- Vraag en aanbod; is er veel of weinig beweging in de markt, wat doet de rente.
- Extra verbeteringen in en om een pand, zoals garage, sauna, tuin, etc.
- Is er (een deel) te verhuren, of is er reeds verhuurd.